Jessica Hung的部落格

戴彰紀以成本倒推法，精算平價旅館黃金坪效

當台北市旅館平均住房率掉到5成以下時，戴彰紀在台北黃金地段開設的平價旅館卻幾乎天天客滿，原因無他，憑的就是他凡事精打細算的生意頭腦。

文╱曠文琪、楊之瑜

一塊報價十元的磁磚，最後兩元成交；一間四坪大的旅館客房，比同業少三坪，卻創造了九五％的高住房率，比台北市旅館業平均住房率約五成高出許多。

這是什麼樣的生意？

這是台灣超火紅的平價設計旅館「新驛」創辦人戴彰紀，帶著他的團隊，每天捧著便當，和水泥、木工師傅一尺、一材「算」出來的生意。「時機越歹，反而越是我們的機會，」戴彰紀說。

他憑什麼危機入市？而且時機越壞，賺得越多？現年五十四歲的戴彰紀，是個典型的台灣小生意人，卻能把資源放到最大。

「我跟人家說，我們做平價設計旅館，就是把自己脫光光，走到五分埔裡，穿得很漂亮出來，人家還認為我們很有品味，那樣就對了，」戴彰紀幾句話把經營平價設計旅館的心法說得清楚。

什麼是五分埔精神？一、精算成本。多一分錢都不可能。有了既定的預算，團隊才會去磁磚庫房一塊、一塊挑，找到一樣漂亮的兩元磁磚；二、物超所值。他靠品味設計增加房間質感，吸引大批預算有限的消費者。

觀察細膩，危機入市　從牙刷供應看出旅館榮枯，伺機洽租

戴彰紀前半生一路順遂，二十多歲的他，親眼目睹七○年代台灣房地產飆漲。他畢業後去賣小貨車，上班三個月，政府宣布禁止日本車進口，他的業務暴增三倍，累積第一桶金後，開始投資小旅館。

當時他在士林投資汽車旅館，原本在淡水買了一塊地準備再開旅館，沒想到建商馬上找上門，「我十五萬買地，建商用四十五萬買走，」他說。算算，淨賺兩倍。後來因親戚介紹，進入泰國房地產市場，同樣在市郊下手，又大賺一筆，二十多年來，他從來沒有虧過。

戴彰紀做生意很會算，卻算不到健康問題。一九九二年，三十八歲的他，因太操勞，肝功能失調。正常人的肝指數在四十以下，他的肝指數卻曾飆高到一千。「在獲利最豐富的時候，卻覺得死亡陰影籠罩，很無奈，」他說。

在澳洲休養十年，他旅行全球，足跡遍及歐洲、美國，還跑到南美洲、印度、非洲，住遍各地設計旅館。看到以前的同業一直超車，「還是會心很癢，很想做些什麼，」他說。

二○○四年，戴彰紀回到了台灣。這個他熟悉的土地，然而戰場已經人事全非。全台北市上千家的老舊旅館估計以每年四％的速度汰換中。「你們（指《商業周刊》）不是有寫嗎？歹時機也能做出好生意，」「我以前做生意，都是在好時機，後來我才發現，可以把自己有的做到最好，才是好的時機啦！」戴彰紀說。

二○○七年，台北市的公司行號關了一五％，所有的指數指向景氣低迷，但戴彰紀手中的旅館卻是一家接著一家開，從台北市建國北路旁的喜瑞、台北站前的新驛、信義路上的新尚，到即將開幕的兩家丹迪（Dandy），即使不景氣，卻每次都有斬獲。

走進戴彰紀位於台北火車站對面懷寧街的新驛旅館，房地產月租每坪一千八百元起跳，但戴彰紀卻選在這裡開平價旅館，一晚均價只要一千五百六十元。一般人會想，這樣怎麼划算？但這裡是台北市所有旅館中，訂房率最高的地方，一個月三十天的高週轉率，每月一房的收入約四萬六千元，與七千二百元的月租金（以一房四坪算）相較，依然有很多的獲利空間，更重要是，這種黃金平價新模式，讓同業驚豔。

戴彰紀很懂得危機入市。「我的每一個投資都是來自於別人的經營不善，」而且透過飯店牙刷供應商，就可知道哪家飯店經營狀況不佳，立即洽商租約，取得最低的進駐成本。

在投資上，他有固守的鐵紀──永遠留底三成，絕對不獨資。一定找比他更厲害的人一起投資，「我絕不會輸到連最後一把都沒有。活著，才有機會。」

說話不疾不徐，看得出戴彰紀總謀定而後動。「我做一家旅館前，會看附近十幾家，觀察周遭人的形態，看我們的定位對不對，」他說。

戴彰紀從小愛做生意，培養商機的嗅覺，跟他同事的集團總經理曾美絹觀察，戴彰紀善於找出方向，看準了就帶經營團隊一起衝。

嚴格管控成本、坪效　一個決策，要五人反覆驗算才定案

在經營新驛平價旅館前，戴彰紀曾與友人合資一億六千萬元，經營設計旅館──喜瑞系列，還曾被《時代》（Time）雜誌報導，但負責飯店行銷的戴毓蓉透露，戴彰紀前半年對喜瑞的經營方向很擔憂，讓他重新思考設計旅館的方向，他想起在中國看到的平價旅館風潮，找來經營團隊商量，大家反應都相當熱烈。

那時候，他們進行大減法，戴彰紀說：「我們一直減、一直減，不需要的一點都不能留。」所以，在喜瑞用一張一萬多元的設計師椅，到了新驛減成一張一千多元的書桌椅。

如果你打開新驛的房門，發現行李無法順利拖到窗邊，不要訝異，因為床與書桌僅隔不到六十公分，但是這裡的住房率卻達九五％。

因戴彰紀能精準算出來自南韓、香港、日本、台灣的背包客的需求，他們要的不是房間大，而是一張舒服的床與乾淨空間，如果再與牆上台北一○一的風景共眠，平均一千五百六十元的房價，早已物超所值。

有了新驛的經驗，戴彰紀八個月內又再開新尚系列（均價在一千九百二十元），比新驛多出三百六十元，他又如何物超所值？

走進台北市信義路上的新尚旅館，一間名為Romo Breeze的主題設計房，就像有陣微風拂過，充滿浪漫輕鬆的氣氛，每個房間都有早餐與無線上網，這是背包客與商務客的最愛。

戴彰紀究竟如何貫徹五分埔精神？

第一步，成本控制。論原料談判的經濟規模，戴彰紀絕對拚不過大型連鎖旅館。「我們就是一算再算，一個決策，五個人拿起計算機一直算。總經理跟副總算完還會交換再算。」

戴彰紀每次租旅館，對象都是三十到五十年的老舊旅館，他看好老旅館的擁有者偏好現金收入，長約一次就簽十五年，可以讓價格殺到最低。

台北市旅館公會理事長徐銀樹分析，戴彰紀很會利用空間。以新驛與新尚為例，房間面積四到五坪，較業界一般七到八坪幾乎少一半，同樣一層一百坪，戴彰紀的旅館可以創造二十到二十五間房，傳統業者只有十二到十四間。

主題設計，一新耳目　啟用學生與新秀設計，創造雙贏

再談單位面積所創造的價值。別看新驛、新尚縮小面積，但是換算出來每坪單位可創造的價值從三百八十四元到三百九十元，反比一般平價旅館最高可多出一七○％。

至於裝修費，「應該比同業便宜兩成，」集團副總經理魏秋富說。「你看這個門，比一般的高對不對？」一扇浴室玻璃門直直做到天花板，高二．六公尺，雖比平均值多六十公分，但總成本卻比一般兩百公分門加水泥牆更省。

第二步，物超所值。便宜不足以吸引客戶，高質感才是關鍵。「用五分埔的價格，穿出一流品味。誰說設計就要貴？」藝術總監洪伽瑜說。在國外，設計旅館一晚要上萬元，因為這包含給設計師的費用，在台北，設計一個五十到六十間房的旅館，設計師可以開出從三百到六百萬元不等的設計費，戴彰紀想做便宜的旅館，聽起來有點不可能。

戴彰紀的「絕」在於，他用急於擁有舞台的年輕設計人才。如新尚就是與實踐大學工業設計系學生合作設計的案子。九間房每間主題不同，成為新尚最搶手的訂房標的，更成為全台各地設計系學生來台北參加活動時指定居住的旅館。即將開幕的丹迪新旅館設計，也邀來唱片封面設計師，與服裝設計師參加。

新秀設計師有展現自己作品的欲望，讓他們設計這些旅館當作舞台，就會不計較費用。戴彰紀認為，這是雙贏。最近他們還計畫與設計師推出周邊產品，如筆記本或可把家裡布置成設計旅館的貼紙，互相拆帳。

戴彰紀很拚命，因為做設計旅館，而開始接觸設計，他跑到學學文創去上色彩學，贊助新興的設計師，並帶著團隊到東京表參道、中城一家家的店逛。

利用槓桿原理，把資源放到最大。不斷把手上的資源放大，就是戴彰紀能隨時掌握「好時機」的關鍵。「我感覺到這次，我真的可以把自我價值實踐出來，」他緩緩的說。